בתים משותפים - הגדרות בסיסיות ותקנון 

בית משותף הוא ההגדרה לבניין מגורים, הכללים המסדירים את ניהול הבית המשותף הם מסובכים יותר ממה שניתן לשער במבט ראשון:

רכוש משותף
לאחר שכל דירה יוחדה לבעלים שלה נותרות שאריות (הגג, המעלית, החצר, הקירות החיצוניים והמקלט....) שאריות אלה הן בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות, ועליהם לנהל אותו ביחד.

    (1)הצמדה
          (א)יש חלקים ברכוש המשותף אשר עקרונית ניתן "להפקיעם" מהרכוש המשותף ולייחד אותם לאחת הדירות (המונח המשפטי הוא הצמדה). למשל הגג, חלקים בחצר (לטובת חנייה), מחסנים.....
יש חלקים שאסור להצמיד לדירות, למשל מעלית, מדרגות, כניסה מקלט.
           (ב)דרכי ההצמדה
               כמובן בעל דירה רשאי לקנות מהדיירים האחרים את חלקם ברכוש משותף (שמותר להצמידו), אבל הדרך הרווחת יותר היא שהקבלן, בעת מכירת הדירות, מצמיד לדירה מסוימת חלק מהרכוש המשותף. בדרך זו הקבלן מרוויח עוד קצת כסף (למשל ע"י מכירת דירה עם חניה)

תקנון
     (2)מהו תקנון?
          הבית המשותף מתנהל לפי תקנון של הבית המשותף. בתקנון נקבעים נהלים שונים, כגון חלוקת ההוצאות בין בעלי הדירות, נהלי אסיפות בעלי הדירות וכו'.

     (3)סוגי התקנון
          יש 2 סוגים של תקנון, וההבדל ביניהם חשוב:

              (א)תקנון מצוי - זהו תקנון שהכנסת כתבה, ופרטיו כתובים במדויק ומצורפים לחוק המקרקעין (כל אחד יכול לראותו, אם יעיין בחוק). זהו נוסח של תקנון שהוא סביר וטוב בעייני הכנסת. כאשר אנו מעיינים בנסח מקרקעין של דירה, וכתוב שם שיש תקנון מצוי, אנו יודעים מה כתוב בתקנון.
              (ב)תקנון מוסכם - עם זאת לגבי כל בית משותף מותר לקבוע תקנון אחר. בדרך כלל  הקבלן מנסח את התקנון. זהו תקנון מוסכם. כאשר אנו מעיינים בנסח מקרקעין של דירה, וכתוב שם שיש תקנון מוסכם, איננו יודעים מה כתוב בתקנון, וכדאי מאוד לקונה להזמין אותו מלשכת רישום המקרקעין: בתקנון עלולים "להתחבא" כל מיני הסדרים, שיש להם השלכה על שווי הנכס הנמכר: הצמדות של חלקים מהרכוש המשותף לדירות אחרות, חלוקת ההוצאות בדרך אחרת מהרגיל וכו'.

החלטות
החלטות לגבי הבית המשותף נעשות לאחר הצבעה באסיפת בעלי הדירות. יש 3 סוגית של החלטות:

    (1)החלטות שוטפות: יש החלטות שוטפות שניתן להכריע בהן לפי רוב רגיל (למשל פיטורי המנקה, תיקון תיבות הדואר...), די ברוב של 51% כדי לקבל החלטה.
    (2)החלטות הפוגעות בקניין: יש החלטות גורליות שמשנות את ההסכמה הראשונית, וניתן לקבלן רק אם כל הדיירים מסכימים (למשל מכירת חניה לאחד מבעלי הדירות...).
    (3) החלטות רוב מיוחד: יש החלטות שכדי לקבלן צריך רוב מיוחד (כלומר מעל 51% אך ניתן להסתפק בפחות מ-100%). המאפיין החלטות אלו שמדובר בשינוי אסטרטגי של החלטות מהסכמה ראשונית אך הן נועדו להתאים לחיים מודרניים או שבאו בעקבות שינוי העיתים (למשל התקנת מעלית בבניין ישן, חיזוק הבית לצורך התאמתו לתקן הבניה נגד רעידות אדמה – תמ"א 38).